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Nuove imposte di registro per i trasferimenti immobiliari

Nuove imposte di registro per i trasferimenti immobiliari

Date of publicatin 30/01/2017

Dal 1° gennaio 2014 sono cambiate le aliquote dell'imposta di registro per la tassazione dei trasferimenti immobiliari, e scompaiono quasi tutte le relative agevolazioni. Inoltre, aumenta l'importo delle imposte fisse, dovute per gli atti che non prevedono una tassazione proporzionale al loro valore.
Dal primo gennaio 2014 agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 9%, con un minimo di 1.000 euro, e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna. La stessa aliquota si applica agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, ai provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e ai trasferimenti coattivi.
Sono pertanto soggetti alla nuova aliquota:
- gli atti di trasferimento a titolo oneroso di immobili di qualsiasi genere (abitazioni, autorimesse, cantine, capannoni, negozi, terreni edificabili o agricoli, etc.);
- gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (usufrutto, diritto di abitazione, servitù);
- le divisioni immobiliari con conguaglio;
- le permute immobiliari.
La nuova aliquota dell’imposta di registro al 9% sostituisce quelle precedentemente previste per i fabbricati (7%) e i terreni edificabili o comunque non agricoli (8%).
Fanno eccezione i terreni agricoli acquistati da soggetti diversi dai coltivatori diretti o dagli imprenditori agricoli professionali (IAP), per i quali è stata introdotta la nuova aliquota del 12% che sostituisce la tassazione “punitiva” del 18% (15% per l’imposta di registro, oltre alle imposte ipotecarie e catastali rispettivamente del 2% e dell’1%), in vigore fino al 31 dicembre 2013, che era stata studiata per scoraggiare l’acquisto di terreni agricoli da parte di chi non intende dedicarsi all’agricoltura. Rimane però la possibilità, per i coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali (IAP), di acquistare terreni agricoli e relative pertinenze con l'imposta dell'1%.
Fa eccezione alla nuova aliquota del 9% anche l'aliquota agevolata dell'imposta di registro per l'acquisto della prima casa, che scende al 2% (prima era al 3%), con un minimo di 1.000 euro, a cui si aggiungono sempre le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Nella nuova formulazione della norma scompare il tradizionale riferimento alle “case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969” (che elencava una serie di criteri legati alle dimensioni e alle finiture, al fine di qualificare un’abitazione come “di lusso” e pertanto escluderla dall’applicazione dell’aliquota ridotta). La possibilità di accedere all’agevolazione per la prima casa dipende dunque soltanto dalla categoria catastale, essendo espressamente escluse soltanto le abitazioni classificate nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico). Questa modifica rappresenta senza dubbio una semplificazione per i controlli da parte dell’agenzia delle entrate, dato che i criteri del d.m. 2 agosto 1969, oltre a essere evidentemente datati, sono sempre stati di difficile applicazione pratica, mentre la categoria catastale è di immediata evidenza. La modifica comporta comunque una restrizione della possibilità di accedere alle agevolazioni per la prima casa, che in precedenza era concessa anche alle abitazioni classificate in catasto come A1, A8 e A9, se non erano presenti le caratteristiche “di lusso” previste dal d.m. 2 agosto 1969.
Ricordiamo invece che rimane fissata al 4% l’aliquota IVA per l’acquisto della prima casa.
Gli atti assoggettati all'imposta di registro con le nuove aliquote (e i relativi adempimenti in catasto e nei registri immobiliari) sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
In tutti i casi sopra indicati, comunque, l'imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro. Considerando anche le imposte ipotecarie e catastali (che, come abbiamo visto, ammontano a 50 euro ciascuna), la tassazione minima dei trasferimenti immobiliari è pertanto di 1.100 euro, sia per l’acquisto della prima casa sia in tutte le altre ipotesi.
Dal primo gennaio 2014, in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali (art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art. 26 del d.l. 12 settembre 2013, n. 104).
Sono dunque soppresse, tra l’altro, le esenzioni fiscali previste per i trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o divorzio, per gli acquisti immobiliari da parte dei Comuni o degli altri enti territoriali, per i trasferimenti immobiliari a favore delle organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS), e le agevolazioni per gli acquisti di immobili nell’ambito di piano di recupero e nell’ambito di piani di edilizia residenziale pubblica, per gli immobili di interesse storico, artistico e archeologico, e per gli acquisti da parte di società immobiliari di rivendita.
Infine, dal primo gennaio 2014, aumenta a 200 euro l’importo delle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale, che in precedenza era stabilito nella misura fissa di 168 euro (art. 26, secondo comma, del d.l. 12 settembre 2013, n. 104).
L’innalzamento a 200 euro delle imposte fisse di registro, ipotecarie e catastali riguarda tutti gli atti diversi da quelli traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere, e traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, dunque, a titolo esemplificativo:
- gli atti di trasferimento immobiliare soggetti a IVA;
- le donazioni e in genere gli atti traslativi a titolo gratuito di immobili (ai quali non si applica l'art. 1 della tariffa allegata all'imposta di registro, pertanto le imposte ipotecarie e catastali restano al 2% e 1% rispettivamente, ma con il minimo di euro 200 ciascuna);
- gli atti non traslativi (divisioni senza conguaglio, fondo patrimoniale non traslativo, convenzioni matrimoniali soggette a trascrizione);
- i contratti preliminari di compravendita;
- gli atti societari (atti costitutivi, cessioni di quote sociali, verbali di assemblea, modifica dei patti sociali);
- le cessioni di azienda;
- le procure;
- i contratti di comodato;
- le convenzioni urbanistiche e gli atti unilaterali d’obbligo;

Author
Notaio Paolo Tonalini
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